EB-5 问的是这门生意能不能被建起来。

这份文件为什么不同

投资人材料说明生意有吸引力；EB-5 计划要说明它可行：在规定时间内，场地、设备、人员和收入能按顺序到位。

审核官按既定预期检查这类计划必须包含的内容，并把每一项主张与支撑文件对照。

直投与区域中心是两种文件

直投计划描述的是一门实际经营的企业；区域中心项目描述的是一个必须对其经济效应建模的企业。分析负担不同，但两者的生死都取决于同一件事：数字能否追溯。

四个支点

• 企业是真实的，并且写到运营层面：地点、活动、产能、人员。
• 资金合法、已承诺，且足以支撑所述建设。
• 就业创造要求靠招聘与支出计划来兑现，而不是靠一句声明。
• 时间表是可行的：许可、装修、招聘、爬坡，以及明确标注的依赖关系。

数字从哪里来

成本来自报价而不是估算，招聘来自运营模型而不是行业平均值，收入来自市场实测并列出可比对象。每个数字都应该能追溯到计划之外的一份材料。

失败模式

• 照抄同行业另一个项目，只改了地点。
• 岗位数量来自乘数，而不是带有日期的人员编制计划。
• 建筑成本没有报价，时间表忽略许可流程。
• 收入从第一个月起就假设满负荷。
• 资金来源的故事与资本预算始终对不上。

这些问题不是靠文笔修饰能盖住的。先把模型搭对，再照着模型写。

长尾

这类文件在条件解除时会被重新翻出来。第一年写得乐观的计划，到第三年就变成文件问题。

文件组合

• 符合审核官预期的商业计划，建造与运营逻辑放在前面。
• 资本预算，与报价、合同和提款时间表挂钩。
• 就业创造时间表：岗位、日期、依据，以及支撑每一项的证据。
• 运营模型：爬坡曲线、成本基础、对延期的敏感性。
• 与预算一致的资金来源报告，以及一份列出文件缺口的清单。

我们需要你提供什么

项目或企业文件、报价与条款清单、资本结构和资金来源。如果路径上有缺口，我们宁愿把它点出来，也不绕着它写。

四个阶段

先模型：资本、建设、招聘、爬坡。

证据：报价、租约、许可、合同、融资文件。

按审核官提问题的顺序撰写，而不是按营销顺序。

与资金来源报告以及涉及银团的证券文件交叉核对。

分工安排

律师负责递交、区域中心事项与证券合规。我们负责商业与财务那一半。

计划之外的三件事

它不能把一个勉强可行的项目变成好项目。如果模型不成立，我们会在做文件之前说出来。

在资金本就没有痕迹的情况下，它无法造出合法来源。文件记录的是已经发生的事：资金来源报告。

它不做投资估值，也不就项目选择给建议：项目与投资战略。

相关文件

如果是在条约下规模更小的单笔企业投资，标准并不相同：E-2 商业计划。